《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从该条款可以看出，农民集体所有的土地出租用于非农业建设属于法律禁止情形，租赁合同因违反法律禁止性强制规定无效。但是也有例外情况：一是如果租赁的是农村集体土地所有的建设用地和未利用土地的，租赁合同有效；二是集体土地上有合法建设规划许可证的房屋出租，房屋所在集体土地使用权此时必须随房屋一并交与承租人使用，此种情况下实际包含土地使用的租赁合同有效。
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