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一、基本案情

2002年10月，唐以伪造的《公有住房出售合同》、个人购房交款凭证等证明文件，冒用案外人熊的名义，在上海市浦东新区房地产交易中心办理了系争房屋（座落于本市某处）的产权登记，又以熊的名义签订了《房地产买卖合同》，将上述房屋转让给案外人孙薇。2002年11月12日，系争房屋作为拆迁安置房由上海南市房地产经营有限公司（以下简称南市房产）、上海市黄浦区市政建设有限公司（以下简称黄浦建设）安置给倪的父亲倪杰人居住。倪杰人于2003年6月11日按本市房改政策向浦东新区住房制度改革办公室（以下简称浦东房改办）购买上述公有住房，双方订立了《上海市公有住房出售合同》，倪杰人依约向浦东房改办支付了人民币22,580元的购房款（以下币种同），浦东房改办出具了缴纳凭证。2004年1月，唐某某以自己的名义从案外人孙薇处受让该房屋。并于同年1月4日与中国银行上海市宝山支行签订了《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定向其借款17万元用于购买系争房屋。后因唐某某于2005年2月开始逾期还款，中国银行上海市宝山支行起诉要求唐某某立即归还贷款本息。该案依法缺席审理。2005年1月18日，上海市浦东新区人民法院出具（2005）浦民二（商）初字第1813号民事判决，判令唐某某归还中国银行上海市宝山支行借款本金、利息、罚息，并承担律师费、案件受理费。倪杰人办理该房产权关系时，发现系争房屋产权已登记在唐某某的名下，遂于2005年4月27日起诉浦东房改办，要求浦东房改办继续履行公有住房出售合同，将系争房屋产权登记在倪杰人名下。

2006年6月3日，上海市浦东新区人民法院出具（2005）浦民一（民）初字第6356号民事判决，认为倪杰人要求浦东房改办履行合同须以系争房屋无他人权利为前提，判决驳回了倪杰人的诉讼请求。

    2010年10月28日，唐某某因涉嫌贷款诈骗罪被刑事拘留，同年11月11日被逮捕。上海市浦东新区人民检察院向法院提起公诉。2011年1月25日，上海市浦东新区人民法院出具（2011）浦刑初字第138号刑事判决，查明唐某某骗取银行贷款17万元用于归还个人债务和做生意等，认定唐某某以非法占有为目的，以伪造证明文件获取房屋产权证、冒用他人名义订立合同等方法诈骗银行贷款，数额巨大，其行为已构成贷款诈骗罪，故判决唐某某犯贷款诈骗罪，判处其有期徒刑七年六个月，罚金5万元。2010年11月30日，倪杰人与浦东房改办签订了《公有住房出售合同》并支付了相应的购房款。2011年5月19日，系争房屋产权登记至倪某某名下。因倪某某要求甲银行注销系争房屋上的抵押权，故提起本案诉讼，请求判令：1、确认甲银行与唐某某签订的抵押借款合同无效；2、甲银行对系争房屋抵押权予以注销；3、本案诉讼费由甲银行承担。经上海市工商行政管理局核准，中国银行上海市宝山支行的企业名称已于2005年7月7日变更为甲银行，即本案中的甲银行。

一审判决：一、甲银行与唐某某于2004年1月4日签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》无效；二、甲银行应于本判决生效之日起十日内注销上海市某处房屋上所设的抵押权登记。二审判决驳回上诉，维持原判。

二、盈科律师点评

本案的争议焦点有两个：一、甲银行与唐某某签订的抵押借款合同是否有效；二、甲银行是否适用善意取得制度取得系争房屋抵押权。

    第一个争议焦点，甲银行与唐某某签订的抵押借款合同是否有效？首先，生效的刑事判决已认定唐某某犯贷款诈骗罪。该罪的犯罪客体除了银行对贷款的所有权，还包括国家金融管理制度和信贷管理秩序。唐某某签订涉案抵押借款合同，是以骗取银行贷款为其犯罪手段，并导致银行贷款受损、国家金融制度和信贷管理秩序受到侵犯。根据《合同法》第五十二条第一款的规定，涉案抵押借款合同是唐某某以欺诈手段订立，且侵害了国家金融管理制度和信贷管理秩序，故而无效。其次，（2005）浦民二（商）初字第1813号民事判决支持了甲银行的诉请，但该案中，甲银行仅要求唐某某支付贷款本息，未要求确认或行使其抵押权，故该仅对该诉请进行审查，认为唐某某逾期还款系违约行为，未对抵押借款合同中的抵押合同部分的效力予以审查、确认。该案审理终结时，唐某某贷款诈骗一案尚未案发，该案仅能以当时可取得的证据所能证明的事实为依据作出裁判。但如今（2011）浦刑初字第138号刑事判决已查明了唐某某贷款诈骗罪的犯罪事实，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款的规定，倪某某有足够证据推翻之前民事判决所确认的系争合同签订的相关事实。

第二个争议焦点，甲银行是否适用善意取得制度取得系争房屋抵押权？首先，《物权法》第一百零六条规定，物权的善意取得需满足以下要件：一是应为善意，二是应支付合理的价格，三是如为不动产则需经登记。该案中甲银行已发放贷款，并对抵押办理了登记，故重点在于其在交易时是否具有善意。甲银行和唐某某进行贷款交易时固然不知其从事犯罪行为，否则也不存在被诈骗的问题，但除此主观善意外，善意的成立还有其客观标准。该标准应区分不同交易主体和交易行为在实践中予以切实分析。甲银行作为专业金融主体和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。虽然所有权登记信息记载系争房屋所有权人为唐某某，但贷款人除据此对房屋权属审查之外，根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。根据刑事判决及唐某某的自认，购房交款凭证和经济收入证明均系伪造，而这些材料与唐某某是否具有真实、合法的借款用途、资金需求以及相应的收入和还贷能力紧密相关。甲银行有义务对上述材料的真实性、准确性、完整性采取多种调查手段核实。但是，甲银行未对购房交款凭证的真实性尽核实义务，未发现借款人其实并不具有真实的借款用途和借款需求；甲银行还称已对经济收入证明电话核实，并确认“莎海实业有限公司”真实存在，但对上述核实过程其并未举证证明，更何况，即使该公司真实存在，证明所记载的劳动关系、工作资历、职务和收入是否属实，甲银行也应履行其调查义务，但该行却贸然确认涉案伪造的收入证明属实，认定唐某某具有相应的收入和还款能力；同时，甲银行也未按照银监会的要求进行实地调查，如其实地调查，倪某某一家从2003年起就在系争房屋内居住，唐某某始终未曾实际占有房屋，其疑点不难被发现，。上述调查内容均属于甲银行的审查职责范围，其所需手段也并不明显超出其能力范围，但甲银行在贷款交易过程中未遵守合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在过失，不符合法律规定的善意要件。其次，从唐某某贷款诈骗罪的刑事定性分析，贷款诈骗犯罪的犯罪对象是银行或其他金融机构的贷款，银行或其他金融机构在本罪中作为受害人，其财产所有权已被侵犯，其贷款已被非法占有。如果甲银行仍享有系争房屋的抵押权并得以行使，则可据此完全弥补因贷款诈骗犯罪导致的贷款损失，并不需责令唐某某退赔违法所得，此与刑事判决所认定的犯罪事实和刑事定性相悖。且在此情况下，刑事判决的执行将会使甲银行获得双重赔偿，换言之，甲银行在贷款交易中未尽审慎义务，因此被骗导致的财产损失，却能通过行使抵押权转嫁由自始无过错的倪某某承担，此结果显然有违公平原则。