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一、基本案情

    2004年2月11日，和睦村委会以其综合组（六组）的名义与刘学林签订《租赁土地协议》，主要内容为：因刘学林需要养殖金鱼作为基地，租用和睦村委会土地在徐家台西；租用土地面积为10.58亩，其中，流转补偿租金每年每亩为人民币（以下币种均为人民币）800元，合计8，464元，农业设施补偿为每年每亩200元，合计2，116元，上述两项补偿从第三年起，每年各递增20元；租赁期限为7年，自2004年1月1日至2010年12月31日，如遇国家征用或政府规划，刘学林应无条件服从，但和睦村委会必须在两个月内通知刘学林，刘学林损失部分，双方会同征用部门协商解决；租赁期满后，若无规划，可由刘学林优先续签；租赁土地性质以养殖金鱼为主（砖池），不可移作他用，不准建造固定性生活用房，不准影响其他田块及周边环境卫生；自签约起暂付押金每亩300元，协议期满后，土地平整恢复原状，押金退还。刘学林交付押金3，174元。后刘学林在租用土地上开挖养殖观赏鱼的鱼塘、并搭建棚舍。《租赁土地协议》租赁期限到期后，刘学林仍然租用土地，并向和睦村委会支付了2011年、2012年的租金，其中2011年度的租金标准为按照每亩1，200元／年支付。因土地复耕原因，和睦村委会决定不再续租土地，双方产生争议。一审法院至上海市青浦区规划和土地管理局赵巷所调查本案所涉土地情况，该所向一审法院出具标识有所涉土地位置的赵巷镇和睦村基本农田分布图一份，并表示，刘学林租赁的土地位于赵巷镇2006年-2020年土地利用总体规划中的商业区，虽然规划为商业区，但刘学林租赁土地的现有属性仍为耕地，并且根据该部门了解，刘学林租赁土地后用于金鱼养殖，并修建了金鱼池，是破坏耕地的行为。和睦村委会对调查结果无异议。刘学林对该调查结果的真实性无异议，但认为所涉土地现已规划为商业用地，以后属性肯定也会相应变化。

    和睦村委会请求判令：1、解除和睦村委会与刘学林于2004年2月11日签订的租赁土地协议；2、刘学林支付和睦村委会土地实际使用费（自2013年1月1日起计算至实际腾退之日止，按照2011年支付的租金标准计算）；3、刘学林从徐家台西的土地中腾退。一审判决：一、和睦村委会与刘学林于2004年2月11日签订的《租赁土地协议》无效；二、刘学林应于判决生效之日起三个月内腾退位于上海市青浦区赵巷镇和睦村的10.58亩土地；三、刘学林应于判决生效之日起三个月内支付和睦村委会土地占用费（以1，200元／亩年计算10.58亩，自2013年1月1日起至刘学林实际腾退之日止，并扣除押金3，174元）。二审判决：驳回上诉，维持原判。

    二、盈科律师点评

    一、合同法合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，国家实行土地用途管制制度，保证土地自愿合理利用；保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，法律禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。刘学林租赁的土地属性为耕地，现刘学林将其用于金鱼养殖的商业用途，开挖砖砌鱼池、搭建房屋。故和睦村委会以其综合组的名义与刘学林签订的《租赁土地协议》，因违反国家禁止性法律规定应确认为无效，自始无法律约束力。

    二、对于无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。本案损失范围的界定应确认为两个部分，即和睦村委会的损失和刘学林的损失，和睦村委会的损失为耕地因被开挖鱼池而被破坏，其恢复到可耕地状态所要投入的费用；刘学林的损失主要是其投入在租赁土地上的地上物十余年后残值。两者相比，和睦村委会的损失明显远高于刘学林损失。现和睦村委会明确表示土地平整复耕由其负责，费用不要求刘学林承担，故对刘学林主张其损失巨大，不同意腾退，原审法院不予支持。双方所签订的《租赁土地协议》虽然无效，但刘学林至今仍实际占用土地，其应向和睦村委会支付土地占用费，双方均同意按照2011年度租金标准支付，可予确认，鉴于刘学林已支付土地押金，和睦村委会应在刘学林腾退土地后予以扣除。