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居间合同纠纷

盈科(北京)律师 2015/07/17

一、基本案情:

    原产权人A到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。之后,B房地产经纪有限公司带C看了该房屋;一个星期后,D房地产顾问有限公司带C之妻D看了该房屋;一个月后,E公司带C看了该房屋,并于同日与C签订了《求购确认书》。确认书条约定,C在验看过该房地产后六个月内,C或其委托人、代理人、代表人、承办人等与C有关联的人,利用E提供的信息、机会等条件但未通过E而与第三方达成买卖交易的,C应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向E公司支付违约金。当时E公司对该房屋报价200万元,而D房地产顾问公司报价180万元,并积极与卖方协商价格。两个月后日,在D房地产顾问公司居间下,C与卖方签订了房屋买卖合同,成交价170万元。后买卖双方办理了过户手续,CD房地产顾问公司支付佣金1.7万元。一审法院判决CE公司支付违约金1.7万元。二审改判,撤销一审判决, E公司向C主张违约金的请求不予支持。

二、盈科律师点评:

    (1)本案涉及合同法第四百二十四条,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

    (2)法院裁判认定,确认书属于居间合同性质。其中禁止跳单条款,是为防止C利用中介公司提供的房源信息却“跳单”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。确认书是双方真实意思的表示,并且不违反法律的强制性规定,合法有效。

    (3C的行为是否属于“跳单”。一审法院认为属于“跳单”行为,二审法院改判,衡量C是否属于“跳单”违约的关键,是看C是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果C并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则C有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,C及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,C并没有利用E的信息、机会,故不构成违约,对E的诉讼请求不予支持。

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